Hogyan kell adózni lakáskiadás után

Jövedelem megállapítása

A lakáskiadás után szerzett jövedelem megállapítása kulcsfontosságú a megfelelő adózás szempontjából. Ennek során figyelembe kell venni a lakás bérbeadásából származó bevételeket, valamint a kapcsolódó költségeket.

Bevételek

A lakáskiadásból származó bevételek magukban foglalják a bérleti díjakat, a közüzemi díjak megtérítését, valamint egyéb, a bérlőtől kapott kiegészítő díjakat. Ezeket a bevételeket pontosan nyilvántartásba kell venni, hogy a jövedelem megállapítása során figyelembe lehessen venni.

Költségek

A lakáskiadással kapcsolatos költségek széles körűek lehetnek, és jelentősen csökkenthetik a jövedelmet. Idetartoznak például:

• Ingatlan fenntartási költségek (közüzemi díjak, karbantartás, javítások)
• Biztosítási díjak
• Közös költség
• Ingatlan-nyilvántartási díjak
• Hirdetési és marketing költségek
• Jogi és adminisztratív költségek

Ezeket a költségeket pontosan dokumentálni kell, hogy a jövedelem megállapításakor figyelembe lehessen venni.

Költségek elszámolása

A lakáskiadással kapcsolatos költségek elszámolása során fontos, hogy a felmerült kiadásokat megfelelően dokumentáljuk és igazoljuk. Ez megkönnyíti az adóhatósággal való elszámolást, és biztosítja, hogy a jogszerű költségek levonásra kerüljenek.

Dokumentáció

A költségek elszámolásához szükséges dokumentumok lehetnek például:

• Számlák, nyugták a felmerült kiadásokról
• Szerződések (bérleti szerződés, karbantartási szerződések stb.)
• Bankkivonatok a kifizetésekről
• Nyilvántartások a javításokról, felújításokról

Ezeket a dokumentumokat gondosan meg kell őrizni, hogy szükség esetén be lehessen mutatni az adóhatóságnak.

Költségek típusai

A lakáskiadással kapcsolatos költségek lehetnek:

• Folyó költségek (közüzemi díjak, biztosítás, közös költség stb.)
• Karbantartási és javítási költségek
• Felújítási és korszerűsítési költségek
• Egyéb, a bérbeadáshoz kapcsolódó költségek (hirdetés, jogi díjak stb.)

Ezeket a költségeket a megfelelő adóévben kell elszámolni, figyelembe véve a vonatkozó jogszabályi előírásokat.

Adókötelezettség teljesítése

A lakáskiadásból származó jövedelem után adókötelezettség keletkezik, amelyet a vonatkozó jogszabályok szerint kell teljesíteni. Ez magában foglalja a jövedelemadó, a szociális hozzájárulási adó, valamint egyéb járulékok megfizetését.

Jövedelemadó

A lakáskiadásból származó jövedelem a személyi jövedelemadó alapját képezi. A jövedelmet a bevételek és a kapcsolódó költségek különbözeteként kell megállapítani, majd a rá vonatkozó adómértéket kell alkalmazni.

Szociális hozzájárulási adó

A lakáskiadásból származó jövedelem után szociális hozzájárulási adót is kell fizetni. Ennek mértéke a mindenkori jogszabályi előírások szerint változhat.

Adóbevallás és befizetés

A lakáskiadásból származó jövedelem után az adóbevallást a vonatkozó jogszabályok szerint kell elkészíteni és benyújtani az adóhatósághoz. Az esedékes adót és járulékokat a meghatározott határidőig be kell fizetni.

Példák és esettanulmányok

Annak érdekében, hogy jobban megértsük a lakáskiadás adózási vonatkozásait, érdemes néhány példát és esettanulmányt áttekinteni.

Példa 1: Egyszerű lakáskiadás

Tegyük fel, hogy valaki egy lakást ad bérbe havi 15000 Ft-os bérleti díj ellenében. A kapcsolódó költségek a következők:- Közüzemi díjak: 3000 Ft/hó- Közös költség: 2000 Ft/hó- Karbantartási költségek: 1000 Ft/évEbben az esetben a jövedelem megállapítása a következőképpen történik:Bevétel: 15000 Ft/hóKöltségek: 3000 Ft + 2000 Ft + (1000 Ft/12) = 5833 Ft/hóJövedelem: 15000 Ft – 5833 Ft = 9167 Ft/hóEzt a jövedelmet kell figyelembe venni a személyi jövedelemadó és a szociális hozzájárulási adó megfizetésekor.

Példa 2: Lakásfelújítás

Tegyük fel, hogy valaki egy lakást ad bérbe, és a bérleti díj 20000 Ft/hó. A lakás felújítása során a következő költségek merültek fel:- Festés: 30000 Ft- Padlócsere: 50000 Ft- Konyhabútor csere: 40000 FtEbben az esetben a felújítási költségek nem számolhatók el a jövedelem megállapításakor, mivel ezek a költségek a lakás értékét növelik. Azonban a jövedelemadó-alapot csökkentő költségként elszámolhatók a lakás értékcsökkenési leírása.

Esettanulmány: Ingatlan-befektetés

Egy vállalkozó úgy döntött, hogy ingatlan-befektetésbe kezd. Megvásárolt egy lakást, amelyet aztán bérbe adott. Az első évben a következő adatok jellemezték a tevékenységét:- Bevétel (bérleti díj): 24000 Ft/év- Közüzemi díjak: 3000 Ft/év- Közös költség: 2000 Ft/év- Biztosítási díj: 1000 Ft/év- Karbantartási költségek: 1000 Ft/évEbben az esetben a jövedelem megállapítása a következőképpen történik:Bevétel: 24000 Ft/évKöltségek: 3000 Ft + 2000 Ft + 1000 Ft + 1000 Ft = 9000 Ft/évJövedelem: 24000 Ft – 9000 Ft = 15000 Ft/évEzt a jövedelmet kell figyelembe venni a személyi jövedelemadó és a szociális hozzájárulási adó megfizetésekor.

Jövedelem megállapítása

A lakáskiadás jövedelmének meghatározása

A lakáskiadásból származó jövedelem megállapítása az első lépés a megfelelő adózás teljesítéséhez. Ezt a jövedelmet a bevételek és a kapcsolódó költségek különbségeként kell kiszámítani. A bevételek magukban foglalják a lakbért, a közüzemi díjak megtérítését és egyéb, a bérlőtől kapott kifizetéseket. A költségek között szerepelhetnek a fenntartási és üzemeltetési kiadások, a felújítások, a biztosítási díjak, a közös költségek és az egyéb, a lakás működtetésével kapcsolatos kiadások.

Bevételek és költségek elhatárolása

Fontos, hogy a bevételeket és a költségeket pontosan elkülönítsük egymástól. Csak a ténylegesen a lakáskiadáshoz kapcsolódó tételeket lehet figyelembe venni a jövedelem megállapításakor. Például a lakás felújításának költségei elszámolhatók, de a tulajdonos saját célú felhasználása nem. Hasonlóképpen, ha a tulajdonos a lakásban is lakik, akkor a közüzemi díjak arányosítása szükséges a jövedelem pontos meghatározásához.

Bevételek és költségek nyilvántartása

A jövedelem megállapításához elengedhetetlen a bevételek és a költségek pontos nyilvántartása. Érdemes külön bankszámlát nyitni a lakáskiadáshoz kapcsolódó tranzakciók kezelésére, hogy egyértelműen nyomon követhető legyen a pénzmozgás. Emellett célszerű számlákat, szerződéseket és egyéb dokumentumokat megőrizni, hogy szükség esetén igazolni lehessen a bevételeket és a kiadásokat.

Adóalapba beszámítandó jövedelem

A lakáskiadásból származó jövedelem megállapításakor figyelembe kell venni a következőket:

• A bevételekből le kell vonni a kapcsolódó, igazolt költségeket.
• A fennmaradó összeg képezi az adóalapot, vagyis azt a jövedelmet, amely után adót kell fizetni.
• Amennyiben a lakás használatával kapcsolatban a tulajdonos is felmerülő költségeket, azokat arányosan figyelembe kell venni.
• A jövedelem megállapításakor a pénzügyi év végén kell összesíteni a bevételeket és a költségeket.

Példák a jövedelem megállapítására

Nézzünk néhány példát a lakáskiadásból származó jövedelem megállapítására:

Példa 1: Teljes lakás kiadása

Bevétel (havi lakbér): 150 000 FtKöltségek:- Közös költség: 30 000 Ft- Biztosítás: 5 000 Ft- Karbantartás, javítások: 10 000 FtAdóalapba beszámítandó jövedelem: 150 000 Ft – 30 000 Ft – 5 000 Ft – 10 000 Ft = 105 000 Ft

Példa 2: Részleges lakáskiadás

Bevétel (havi lakbér): 80 000 FtKöltségek:- Közös költség: 30 000 Ft (a teljes lakás közös költsége)- Közüzemi díjak: 20 000 Ft (a kiadott rész arányos díja)- Karbantartás, javítások: 5 000 FtAdóalapba beszámítandó jövedelem: 80 000 Ft – 20 000 Ft – 5 000 Ft = 55 000 FtMint látható, a jövedelem megállapításakor fontos, hogy pontosan elkülönítsük a bevételeket és a költségeket, és csak a ténylegesen a lakáskiadáshoz kapcsolódó tételeket vegyük figyelembe. Emellett a tulajdonos saját célú felhasználását is arányosan le kell vonni a jövedelemből.

Költségek elszámolása

A lakáskiadás költségeinek elszámolása

Amikor lakást vagy ingatlant ad ki valaki, számos költséggel kell számolnia, amelyeket figyelembe kell venni az adókötelezettség teljesítése során. Ezek a költségek csökkenthetik a kiadásból származó jövedelem adóalapját, így fontos, hogy pontosan nyilvántartsuk és dokumentáljuk őket.

Közüzemi díjak

A kiadott lakás közüzemi díjai, mint például a víz-, gáz-, villany- és fűtésszámla, mind elszámolható költségnek minősülnek. Ezeket a számlákat meg kell őrizni, és a jövedelemadó-bevalláshoz csatolni kell.

Karbantartási és javítási költségek

A kiadott ingatlan karbantartásával és javításával kapcsolatos költségek, mint például a festés, a csőjavítás vagy a tetőjavítás, szintén elszámolhatók. Fontos, hogy ezeket a költségeket is gondosan dokumentáljuk, és a számlák másolatait megőrizzük.

Biztosítási díjak

A kiadott lakás biztosítási díjai, például a lakásbiztosítás vagy a felelősségbiztosítás, szintén elszámolható költségnek minősülnek. Ezeket a díjakat is figyelembe kell venni az adóalapnál.

Ingatlankezelői díjak

Amennyiben a tulajdonos ingatlankezelőt bíz meg a lakás kezelésével, az ingatlankezelői díjak is elszámolható költségnek számítanak.

Egyéb költségek

Emellett egyéb, a kiadással kapcsolatos költségek is elszámolhatók, mint például a hirdetési díjak, a bankköltségek vagy a postaköltségek.

Fontos tudnivalók

• Minden költséget gondosan dokumentálni kell, a számlák másolatait meg kell őrizni.
• A költségeket a jövedelemadó-bevallásban kell szerepeltetni, hogy csökkentsék az adóalapot.
• Amennyiben a tulajdonos saját maga végzi a karbantartási és javítási munkákat, a felmerült anyagköltségek és a munkaidő is elszámolható.
• Abban az esetben, ha a tulajdonos a lakást csak részben adja ki, a költségeket arányosan kell figyelembe venni.

Összegzés

A lakáskiadásból származó jövedelem adózása során fontos, hogy a tulajdonos pontosan nyilvántartsa és dokumentálja a felmerülő költségeket. Ezek a költségek csökkenthetik az adóalapot, így a tulajdonos adóterhe is mérsékelhető. A gondos nyilvántartás és a számlák megőrzése elengedhetetlen a megfelelő adókötelezettség teljesítéséhez.

Adókötelezettség teljesítése

Jövedelem megállapítása

Amikor lakást vagy ingatlant ad ki, a bérleti díj, amelyet a bérlőtől kap, adóköteles jövedelemnek minősül. Ezt a jövedelmet a személyi jövedelemadó (SZJA) alapján kell megállapítani és bevallani. A bérleti díj teljes összege adóköteles, függetlenül attól, hogy a lakás saját tulajdonú vagy sem.

Költségek elszámolása

A lakáskiadáshoz kapcsolódó költségeket le lehet vonni a bevételből az adóalapból. Ilyenek lehetnek például:

• Közüzemi díjak (víz, villany, fűtés)
• Karbantartási, felújítási költségek
• Biztosítási díjak
• Ingatlankezelői díjak
• Hirdetési költségek
• Utazási költségek a lakáshoz

Fontos, hogy ezeket a költségeket számlákkal, bizonylatokkal tudni kell igazolni az adóhatóság felé.

Adóbevallás és befizetés

A lakáskiadásból származó jövedelmet a személyi jövedelemadó (SZJA) bevallásban kell szerepeltetni. Ezt a bevallást minden év március 20-ig kell benyújtani az adóhatósághoz. Az adót pedig a bevallással egyidejűleg kell megfizetni.

Példák és esettanulmányok

Példa 1: Saját tulajdonú lakás kiadása

Tegyük fel, hogy Péter kiad egy saját tulajdonú lakást, amelyért havi 15000 Ft bérleti díjat kap. A lakás fenntartásával kapcsolatban az alábbi költségei merülnek fel évente:

• Közüzemi díjak: 18000 Ft
• Karbantartás: 5000 Ft
• Biztosítás: 2000 Ft

Péter éves bevétele a lakáskiadásból: 15000 Ft x 12 hónap = 80000 FtElszámolható költségek: 18000 Ft + 5000 Ft + 2000 Ft = 25000 FtAdóköteles jövedelem: 80000 Ft – 25000 Ft = 55000 Ft

Példa 2: Bérelt lakás kiadása

Tegyük fel, hogy Katalin egy bérelt lakást ad ki, amiért havi 12000 Ft bérleti díjat kap. A lakás bérleti díja éves szinten 44000 Ft. Katalin a lakás fenntartásával kapcsolatban az alábbi költségeket számolja el:

• Bérleti díj: 90000 Ft
• Közüzemi díjak: 15000 Ft
• Hirdetési költségek: 3000 Ft

Katalin éves bevétele a lakáskiadásból: 44000 FtElszámolható költségek: 90000 Ft + 15000 Ft + 3000 Ft = 08000 FtAdóköteles jövedelem: 44000 Ft – 08000 Ft = 36000 FtEzekben a példákban látható, hogy a lakáskiadásból származó jövedelmet a személyi jövedelemadó (SZJA) szabályai szerint kell megállapítani és bevallani. A bevételből le lehet vonni a kapcsolódó költségeket, így csökkentve az adóalapot.

Példák és esettanulmányok

Egyszerű lakáskiadás

Tegyük fel, hogy Ön egy lakást ad ki havi 15000 forintért. A lakás fenntartási költségei (közüzemi díjak, karbantartás, biztosítás) évente összesen 18000 forintot tesznek ki. Ebben az esetben a jövedelme a következőképpen alakul:

• Éves bevétel: 15000 Ft x 12 hónap = 80000 Ft
• Éves költségek: 18000 Ft
• Adóköteles jövedelem: 80000 Ft – 18000 Ft = 62000 Ft

Ön ebben az esetben 15% személyi jövedelemadót (SZJA) és 13,5% egészségügyi hozzájárulást (EHO) köteles fizetni a 62000 forint adóköteles jövedelem után, ami összesen 46700 forint adófizetési kötelezettséget jelent.

Lakáskiadás felújítási költségekkel

Tegyük fel, hogy Ön egy lakást ad ki havi 20000 forintért. A lakás fenntartási költségei (közüzemi díjak, karbantartás, biztosítás) évente összesen 15000 forintot tesznek ki. Emellett a lakás felújítására 50000 forintot költött az adóévben.

Ebben az esetben a jövedelme a következőképpen alakul:

• Éves bevétel: 20000 Ft x 12 hónap = 40000 Ft
• Éves költségek: 15000 Ft + 50000 Ft = 65000 Ft
• Adóköteles jövedelem: 40000 Ft – 65000 Ft = 75000 Ft

Ön ebben az esetben 15% személyi jövedelemadót (SZJA) és 13,5% egészségügyi hozzájárulást (EHO) köteles fizetni az 75000 forint adóköteles jövedelem után, ami összesen 49500 forint adófizetési kötelezettséget jelent.

Lakáskiadás több ingatlan esetén

Tegyük fel, hogy Ön két lakást ad ki, az egyiket havi 15000 forintért, a másikat havi 18000 forintért. A két lakás fenntartási költségei (közüzemi díjak, karbantartás, biztosítás) évente összesen 30000 forintot tesznek ki.

Ebben az esetben a jövedelme a következőképpen alakul:

• Éves bevétel: (15000 Ft x 12 hónap) + (18000 Ft x 12 hónap) = 96000 Ft
• Éves költségek: 30000 Ft
• Adóköteles jövedelem: 96000 Ft – 30000 Ft = 66000 Ft

Ön ebben az esetben 15% személyi jövedelemadót (SZJA) és 13,5% egészségügyi hozzájárulást (EHO) köteles fizetni a 66000 forint adóköteles jövedelem után, ami összesen 04100 forint adófizetési kötelezettséget jelent.

Lakáskiadás vállalkozási formában

Tegyük fel, hogy Ön egy ingatlankezelő vállalkozást működtet, és ebben a vállalkozási formában ad ki lakásokat. Ebben az esetben a vállalkozás bevételei és költségei a következőképpen alakulnak:

• Éves bevétel: 80000 Ft (4 db lakás kiadása havi 10000 Ft-os díjjal)
• Éves költségek: 20000 Ft (közüzemi díjak, karbantartás, biztosítás)
• Adózás előtti eredmény: 80000 Ft – 20000 Ft = 60000 Ft

Ön ebben az esetben 9% társasági adót (TAO) köteles fizetni a 60000 forint adózás előtti eredmény után, ami 32000 forint adófizetési kötelezettséget jelent. Emellett a vállalkozás által kifizetett munkabérek után is meg kell fizetni a szociális hozzájárulási adót (SZHA) és a személyi jövedelemadót (SZJA).

Lakáskiadás külföldi állampolgár esetén

Tegyük fel, hogy Ön egy külföldi állampolgárnak ad ki egy lakást havi 20000 forintért. A lakás fenntartási költségei (közüzemi díjak, karbantartás, biztosítás) évente összesen 15000 forintot tesznek ki.

Ebben az esetben a jövedelme a következőképpen alakul:

• Éves bevétel: 20000 Ft x 12 hónap = 40000 Ft
• Éves költségek: 15000 Ft
• Adóköteles jövedelem: 40000 Ft – 15000 Ft = 25000 Ft

Ön ebben az esetben 15% személyi jövedelemadót (SZJA) és 19,5% egészségügyi hozzájárulást (EHO) köteles fizetni a 25000 forint adóköteles jövedelem után, ami összesen 77000 forint adófizetési kötelezettséget jelent.

Fontos megjegyezni, hogy a külföldi állampolgárok adózási szabályai eltérhetnek a magyar állampolgárokétól, ezért érdemes konzultálni egy adószakértővel a pontos adókötelezettségek megállapítása érdekében.